محكمة النقض تحسم النزاع.. من باع العقار لا يحق له المطالبة باسترداده بالشفعة

أكدت محكمة النقض، في حكم قضائي حديث، مبدأ قانونيًا مهمًا يتعلق بدعاوى الشفعة، إذ قضت بأن البائع الذي تصرف في العقار لا يجوز له بعد ذلك المطالبة باسترداده عن طريق الشفعة، كما يمتد هذا الحظر إلى ورثته باعتبارهم خلفًا عامًا له، لأن ذلك يعد إخلالًا بالتزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري.

وصدر الحكم في الطعن رقم 27289 لسنة 95 قضائية، حيث انتهت المحكمة إلى نقض حكم سابق كان قد قضى بأحقية الورثة في أخذ شقة بالشفعة، وفصلت في موضوع النزاع برفض الدعوى.

التزام البائع بعدم التعرض للمشتري

أوضحت محكمة النقض أن عقد البيع يرتب التزامًا قانونيًا على البائع بعدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالعقار أو منازعته فيه، مؤكدة أن هذا الالتزام ينشأ بمجرد انعقاد عقد البيع ويظل قائمًا، فلا يجوز للبائع أو من يخلفه قانونًا اتخاذ إجراءات تؤدي إلى سلب المشتري حقوقه في العقار.

وأضافت أن طلب الأخذ بالشفعة من جانب البائع أو ورثته يتعارض مع هذا الالتزام، لأنه يمثل تعرضًا قانونيًا للمشتري وينال من استقرار التصرفات العقارية.

هل ينتقل حق الشفعة إلى الورثة؟

وأكدت المحكمة أن انتقال الحق إلى الورثة لا يغير من الأمر، فإذا كان المورث قد باع العقار، فلا يجوز لورثته بعد وفاته المطالبة بأخذ العقار بالشفعة، لأنهم يخلفونه في مركزه القانوني، ويلتزمون بما رتبه عقد البيع من التزامات، وفي مقدمتها عدم التعرض للمشتري.

وقائع الدعوى

وتبين من أوراق الدعوى أن مورثة المدعين كانت قد باعت الشقة محل النزاع إلى ابنتها بعقد بيع عام 2015، ثم انتقلت الملكية لاحقًا إلى مشترٍ آخر، قبل أن تؤول إلى الطاعنة بعقد بيع مؤرخ في 2021.

ورغم ذلك، أقام الورثة دعوى بطلب أحقيتهم في أخذ الشقة بالشفعة، فقضت محكمتا أول درجة والاستئناف لصالحهم، قبل أن تطعن المشتري الأخيرة على الحكم أمام محكمة النقض.

لماذا ألغت محكمة النقض الحكم؟

رأت محكمة النقض أن الحكم المطعون فيه خالف صحيح القانون، لأنه أغفل أن المورثة سبق أن تصرفت في الشقة بالبيع، وهو ما يمنعها، ويمنع ورثتها من بعدها، من استعمال حق الشفعة في مواجهة المشترين اللاحقين، باعتبار أن ذلك يمثل إخلالًا بالتزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري.

وانتهت المحكمة إلى نقض الحكم، والفصل في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم السابق، والقضاء برفض دعوى الشفعة.